Wework: la caída de un gigante con pies de barro que no llegaron a ladrillos

Wework: la caída de un gigante con pies de barro que no llegaron a ladrillos

Reflexiones acerca de la caída de un gigante que llegó a tener una valuación de 47 billones de dólares hace 4 años y ahora acaba de entrar en quiebra con un valor de menos de 50 millones

El modelo de oficinas compartidas de Wework causó furor en la última década, tras propagarse rápidamente por todo el mundo desde su fundación en 2011 por Adam Neumann en Nueva York. No solamente se trataba de la expansión de una marca, sino de la diseminación de todo un nuevo modo de vida laboral. Wework era el sitio mas cool para trabajar, ofreciendo un concepto de experiencia como lugar de trabajo flexible y divertido: el lugar que representa la vida del nómada digital; sin ataduras, con flexibilidad, con relaciones informales con gente como tu que se reconfiguran continuamente.

Desde la apertura de la primera oficina en Soho, NY en 2011 a la cúspide del apogeo de Wework en el verano de 2019, justo antes de la dimisión de su fundador, transcurrieron tan solo 8 años. Durante este fulgurante crecimiento abrieron 850 ubicaciones de oficinas en 39 países, con 19,400 espacios rentables, 45millones de m2 rentables y 600,000 miembros activos suscritos a sus oficinas compartidas.

Pero en 2019, tras varios intentos fallidos de salida a bolsa con información que se tambaleaba sobre su proyección financiera, una serie de problemas financieros desencadenaron la salida de su fundador y comenzaron a revelar las carencias básicas de su modelo de negocio.

Desde la valuación de 47 billones de dólares en 2019, tras la inyección de capital del banco japonés Softbank, ha pasado a valer menos de 50 millones en bolsa en 2023, experimentando un 95% de caída de sus acciones desde el IPO en 2021. EN Noviembre 2023 tras el anuncio de bancarrota, el valor de las acciones es prácticamente cero.

Pero a la hora de valuar un negocio como el de Wework, incluso de cara a liquidarlo por sus acreedores, nos damos cuenta que los activos con los que cuenta para hacer frente a sus pasivos son poco mas que su marca y sus contratos de flujos futuros con sus “inquilinos”. Pero dada la naturaleza del modelo de negocio de coworking, dichos contratos son por espacios muy pequeños y periodos cortos de tiempo, a lo sumo de un año.

Y sin activos solidos Wework se desnuda como un “gigante con pies de barro”… que no llegaron a ladrillos. Y es que pese a que Wework tiene hoy en día 750 ubicaciones en todo el mundo, y 40 millones de metros cuadrados rentables …. nada de esos bienes raíces son suyos!!

Su modelo de subarrendamiento es un método que permite una rápida expansión y generación de flujo a corto plazo, pero que no genera patrimonio a largo plazo.

Pero además, el grave defecto de origen del modelo wework obedece a una arquitectura perversa:

1- por un lado exige contratos con compromisos millonarios a largo plazo para asegurar la renta de plantas completas de oficinas en ubicaciones premium con los grandes fondos de inversión o family offices que poseen este tipo de edificios

2- pero por otro, recibe ingresos de cientos de miles de usuarios que solamente se comprometen a pagar por una combinación del paquete espacio-tiempo-servicios muy efímera; por ejemplo, para un profesional freelance; 1 mes, 1 escritorio + cafe, y para una empresa; a lo sumo 12 meses, un espacio compartido y una oficina de 12m2 y un servicio compartido de recepción. Y estos contratos no tienen mucho valor para el sistema de descuento de flujos futuros con el que se calcula la TIR de un negocio.

Es decir, la mayoría de sus costos son fijos; pago de rentas en ubicaciones premium comprometidas por contratos de 5 a 10 años, pago de servicios de mantenimiento y cuotas de condominios de edificio y sueldos y salarios del personal para atender unos m2 fijos, mientras que todos sus ingresos son variables y volátiles.

La fragilidad de esta atrevida fórmula se vió zarandeada aún mas por la pandemia y la creciente tendencia hacia el teletrabajo/ home office, y el comercio electrónico.

Al igual que ha ocurrido con el sector hotelero, con el que el modelo del coworking comparte muchas similitudes, la viabilidad financiera del negocio de Wework pasa por asegurar unos altos porcentajes de ocupación física y financiera. Y por la propia naturaleza efímera del nómada digital y las empresas “de estructura flexibles” (lean companies), gran parte de sus ingresos pueden desaparecer de un plumazo de un mes a otro y sin previo aviso…

Wework tendrá que cerrar cientos de oficinas y edificios, y el bien raíz, que es la base del negocio que están rentando, pasará de regreso a su propietario sin dejar rastro en sus libros de balance.

El mercado de oficinas está en crisis en todo el mundo, y quizá estos edificios tienen que convertirse a un uso habitacional, hotelero o retail, pero el valor de la inversión inmobiliaria se preservará, mientras que el negocio que estaba encima, el de Wework, se evaporará.

Mi reflexión es hacia aquellos pequeños inversionistas que se han visto “apantallados” por los altos y rápidos flujos del modelo de subarrendamiento (también conocido como rent-to-rent), debido a la baja relación renta-valor de la que disfruta el inquilino, frente al arduo trabajo que implica adquirir, remodelar y poner un inmueble en propiedad a trabajar en alta rentabilidad.

Lo que nos muestra la estrepitosa debacle de Wework, entre otras lecciones, es que el modelo rent-to-rent te puede dar un buen flujo a corto plazo y facilitar el aprendizaje de introducción al sector, pero será solo un negocio montado sobre un bien raíz que no es tuyo, no una inversión inmobiliaria. El negocio terminará y el bien raíz, junto con su plusvalía y ventajas financieras y fiscales, permanecerá para seguir siendo explotado por sus dueños por generaciones.

Sin embargo, si en vez de un rent-to-rent montas un sistema apalancado, o incluso con renta con opción a compra, y lo aquieres con hipoteca, tus inquilinos pagan la hipoteca y tu te quedas con la propiedad, el equity y plusvalía (no el dueño original)… ahí si negocio redondo!

Pablo Maestro de las Rentas

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